房地产登记机构依据人民法院已生效法律文书所进行的登记在学理上被称为嘱托登记。依据物权法以及《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》的规定，房地产登记机构应当严格按照法律文书的要求履行登记义务，并相应地取得司法审查豁免的待遇。但实践中，地方性法规却又往往对嘱托登记设定了条件，赋予了房地产登记机构对“登记与法律文书内容是否一致”的裁量权，从而使嘱托登记的最终实现在一定程度上还必须依赖于房地产登记机构的主观判断。以上海市为例。《上海市房地产登记条例实施若干规定》第四条规定：“司法机关、行政机关在作出实施财产保全等限制措施决定后向房地产登记机构办理登记的，登记机构应当在收到有关财产保全等限制措施决定后5个工作日内，与房地产登记册进行核对。”《上海市房地产登记技术规定（试行）》第7.1.1.1条规定：“人民法院、人民检察院、纪检监察机关、公安机关、税务机关等对建设用地使用权、房屋所有权依法实施财产保全等限制措施的发生法律效力的文件登记的，有关国家机关应当向登记机构提交下列文件：（一）有关国家机关工作人员的执行公务的身份证明（复印件）；（二）已发生法律效力的对建设用地使用权、房屋所有权依法实施财产保全等限制措施的文件（原件）。”第3.2.14.3条规定：“申请人不能提交房地产权证书的，登记机构应当核查房地产登记簿记载的原房地产权利人是否与人民法院（仲裁机构）已经发生法律效力的判决、裁定、调解或者裁决书等法律文件认定的原房地产权利人一致。”

 

    无论是最高人民法院的司法解释还是上述上海市的地方性规定，均对登记机构的审查义务提出了要求，即登记机构在依据人民法院的法律文书作出登记之前，必须进行合理的审查。但容易引发争议的是，登记机构判断“登记与法律文书是否一致”的标准应当如何合理确定呢？如果登记机构的判断标准随意性过大，则可能有碍嘱托登记的最终实现。

 

    为了更好地说明这一问题，笔者以自己审理过的一起登记案件予以说明。法院执行裁定书上表述的内容为：“将胡某某所有的坐落于大东方路150号401室的房屋转移登记至郭某某名下”，但登记机构核对后发现，大东方路150号401室登记的权利人并非胡某某，而是胡某某作为控股股东成立的大华有限责任公司。尽管如此，登记机构还是按照裁定书的要求将房屋登记在郭某某名下。大华有限责任公司随后向法院提起诉讼。登记机构的嘱托登记是否符合法律规定呢？审理中即出现了两种意见：第一种意见认为，登记簿上大东方路150号401室房屋的权利人是大华有限责任公司，而法院裁定书上写的是将“胡某某所有的”大东方路150号401室房屋进行转移登记，明显属于“登记与法律文书内容不一致”。第二种意见认为，在登记簿与生效法律文书就权利人的认定不一致时，房屋的真正权利人应当以生效的法律文书为准。房屋门牌号明确，则唯一性可以确定，登记机构对于房屋的权属并没有审查的义务。因此，登记行为符合司法审查豁免的条件，法院不应当受理。笔者赞同第二种意见，法院最终也按照第二种意见作出了处理。

 

    通过此案，笔者希望强调的是，登记机构对法律文书应当仅作形式审查。审查的关键在于法律文书的可执行性，即法律文书所载明的内容按照现有的登记条件是否可以实现。只要客观上具备可执行性，登记机构即应当予以登记。笔者认为，嘱托登记的可执行性取决于以下三项内容：不动产四至、登记类型以及法律文书确定的登记权利人。只要不动产四至、登记类型以及法律文书确定的登记权利人明确，则嘱托登记即具有可执行性，登记机构即应无条件执行生效法律文书的内容。至于房地产所有权认定等问题，则不应纳入登记机构的审查范围，登记机构不必也不应进行审查。